暴雷、跑路、限消、破产……蛋壳公寓最终走到了退市这一步。
日前，纽交所宣布，其监管部门“纽交所监管局”工作人员已决定启动程序，将长租公寓运营商蛋壳公寓从纽交所摘牌，蛋壳公寓的美国存托股（ADS）也将立即暂停交易。
作为曾经国内最大的长租公寓品牌之一，蛋壳公寓的惨淡收场背后，是长租公寓目前的困境的缩影，其他倒下的中小公司更是不计其数，而他们几乎都染上了一种恶习——租金贷，这也不得不让我们重新审视这个金融游戏背后的利与害。
走上“歧途”的蛋壳
2015年，蛋壳公寓诞生，彼时它和另一家长租企业自如一样，以“分散式”长租公寓为主，从各类社区业主手上盘下大量住宅房源，统一装修后对外出租，这种出租形式直击年轻租房群体对拎包入住、交租省事的需求，以及提供Wi-Fi、保洁、维修增值服务，因此在过去几年大受追捧。
对于创立蛋壳公寓，创始人高靖的本意是“解决房东和租客之间面临信息不对称、彼此不信任等问题”，为年轻人能够有一个更好的租房环境。
一开始，在长租风口的加持下，蛋壳公寓获得了大批资金的青睐，仅在2017年，蛋壳公寓就吸引到了数亿的投资。随后几年，有源源不断的资本融资蛋壳，其中就包括我们熟悉的蚂蚁金服。
2020年，蛋壳如愿以偿登陆纽交所，成为国内第二家赴美上市的长租公寓品牌，而这个历程仅仅花了5年的时间。
在招股书中蛋壳公寓表示，自己是国内发展最快、最大的共同生活平台之一，截至2019年9月30日，已在国内13个城市布局，其公寓数量已有406746套，与2015年底时的2434套相比增长了166倍，入住率为86.9%。
敲钟那天，高靖表示，上市是对蛋壳过往五年拼搏发展的总结，也是全新的起点，并表示“蛋壳能做的还有很多”，将继续深耕租房市场。
然而高靖的一番豪言壮语发表后没过几天，突如其来的新冠肺炎疫情冲击了人们生活的方方面面，并波及了住房租赁市场，出现大量空置房屋。
据知情人士透露，蛋壳公寓在2020年下半年出现了几千万美元的资金缺口，导致了接下来的一系列危机。
2020年下半年，房东、租户矛盾加剧，多地蛋壳公寓出现拖欠房东租金、公寓断网、找不到管家等问题，甚至多个城市办公室也被曝出人去楼空。
即便蛋壳公寓称“我们没有破产，也不会跑路”，外界再清楚不过——蛋壳公寓暴雷了。
纸包不住火。最后，蛋壳公寓方面终于说出实话，公司没有钱，无力支付欠款和薪水。其实，资金链断裂正是蛋壳公寓危机全面爆发的导火索。换言之，蛋壳公寓之所以沦落到这步田地，都是缺钱惹的祸，根本原因在于商业模式存在严重缺陷。
基于以“高进低出”+租金贷为核心的无序扩张，在做大规模的同时也埋下巨大隐患，即综合成本居高不下，加上盈利模式不清晰，使其长期处于亏损状态，随之而来的是高负债和现金流吃紧，造血能力不足，资本一撤手就顷刻土崩瓦解。
本应缓慢发展的蛋壳公寓，被资本强行“催熟”，遭遇疫情黑天鹅，进而葬送了美好的前程。
变形的租金贷
从本质上来看，租金贷就是一种消费贷，中国社科院金融研究所研究员蔡真认为，租金贷本身没有问题，比如刚工作的大学生，他有工作有收入，征信没有问题，用租金贷解决流动性问题，租到房子来居住。
但问题是这笔贷款的放款，却是给了长租公寓，而并非给到贷款人租客的手中。
我们都知道，房租通常需要“押一付几”，一些刚毕业的年轻人可能一下子拿不出这么多钱。那好，平台就说，你签个租金贷，跟第三方的金融公司借1年的租金，每个月给金融公司还月供。
于是乎，平台通过杠杆、ABS之类一系列复杂的操作，至少得到了你一年的房租，但是，她只需要每三个月付给房东一次钱，也就是说，剩下9个月的钱，都沉淀在平台的手里，也就是说成为了平台的“资金池”。
他们用这个钱来干什么？
高价收房、疯狂扩张。这也是很多长租公寓非常热衷于诱导租客办理租金贷的原因。有的长租公寓还给出了租金打折、返现、甚至补贴租金贷的利息等方式，诱导租客办理租金贷。
可一旦遇上资金链短缺等情况，长租公寓暴雷，本应该支付给房东的租金早已被挪用，无法给房东了。
尤其是疫情的影响下，房屋的空置期延长了，这就意味着更多的投入打了水漂，同时很长一段时间收入来源不足，资金链也必然崩溃。
总而言之，透过租金贷的现象，看到其本质，看似是为了帮租客解决资金不足的问题，实质上则是为了长租公寓疯狂扩张作为融资需要。换句话说，就是借用租客的信用，来成为长租公寓扩张资本和经营的手段。这里面，长租公寓固然非常可恨，但房贷的银行，对于贷款资金的监管也是形同虚设。
值得注意的是，“巅峰”蛋壳的杠杆率甚至达到80%，比国家住建部要求的“不超过30%”高了好几倍。如此高的杠杆率，即使上市也很难救场啊。
加杠杆这种操作，在商业上很常见，它可以让生意迅速扩张，也可以让人瞬间暴富。但，杠杆总是有个度的。
从去年9月至今，从住建部出台《住房租赁条例（征求意见稿）》到各地政策加码，房屋租赁市场稳定发展已经成为共同的愿景。
中国指数研究院认为，市场面临最大的问题是没有企业摸索出长期稳定的盈利模式，但长租市场的未来是值得期待的，只要市场需求依然存在，终会走出一条合适的发展之路。
