最近一段时间，房地产江湖似乎掀起了一阵上市潮。
11月11日，中国天保集团发展有限公司在港交所敲钟上市。11月15日，新力控股在港交所敲钟上市，成为第一支成功上市的赣系房企。此外，10月17日，安徽三巽集团披露香港IPO招股书。10月22日，据港交所披露，港龙地产提交上市申请。
而在近日，据港交所披露，大唐集团控股有限公司(下称“大唐地产”)向港交所递交主板上市申请，工银国际担任其独家保荐人。
整个房地产行业似乎掀起了一阵新的“上市风”，并且很多都是区域性房企。凡事皆有因果，透过此次房地产企业们的“共同默契”，这背后的商业逻辑或许更值得我们去仔细挖掘一番。
宏观环境下的必然选择：竞争压力驱使加速IPO步伐
探讨行业行为默契背后的深层原因，我们需要结合整个行业大的发展环境来看。
如今不少业内人士都表示，面对日益激烈的房地产行业竞争环境，很多中小房企都会面临较大的生存压力，而上市无疑是中小房企获得未来发展的好机会。而这，主要归结于目前的融资环境。
关于房地产行业，从长期来看，受经济发展情况影响。但从中短期来看，政策因素是影响房地产企业发展的关键因子，对于房地产市场宏观调控对于任何一个国家房地产市场的发展都是非常必须的。
前段时间，融创中国董事局主席孙宏斌就表示：“改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了。”
推动经济长期平稳运行的发展需要，也是推动房地产市场良币驱逐劣币的必经之路。但从短期来看，政策从严会对房地产企业经营带来一定的压力，而这主要体现在融资方面。
今年以来，关于房地产方面的融资监管条例陆续出台，政策性的文件频繁发布。
7月12日，发改委发文再添海外融资限制，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，在海外债务的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面也有诸多管控。
7月29日，央行会议提出，要加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。
融资收紧，对于房地产企业而言主要体现在扩张速度放缓，持续经营现金流压力较大。今年年中，国家统计局发布了《2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》。2019年1-7月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增幅持续收窄。另外，受政策、融资环境等影响，竣工面积和商品房销售面积同步下滑。整个房地产开发投资、土地置购都呈较为明显的回落态势。
然而对于房地产企业而言，土地储备通常被看作是一家房地产公司的未来产能，要想实现进一步发展，就必须保证一定的土地储备。可巧妇难为无米之炊。融资环境的收紧成为阻碍房地产企业融资的关键因子。因此，很多区域性地产龙头纷纷选择上市就成为必然。
新力、天保捷报传来：地产IPO先发者是否具备示范意义？
谈到上市，不可避免的就要谈到估值。如果说这些房地产企业上市有什么大的顾虑，我想应该就是估值问题了。
谁不想获得一个好的估值，在过去在很长一段时间，房地产企业高速发展，投资收益率较高，回收资本金的再投资利润可观。广大房地产企业的净资产价值普遍都比较高，资产产生利润或者净现金流的的能力比较强。PE、PB或者NAV，无论采取哪种市值评估方式房地产企业大都能获得不小的资本估值。
然而如今看来，从产业发展生命周期的角度来看，房地产行业目前的一个明显特征就是行业增速下降，野蛮生长时的红利期已经殆尽。
如今看来房地产开发类企业由快速发展阶段上升至成熟阶段，反应在资本市场的一个宏观表现就是二级市场的估值中枢从高倍数状态逐步下移，回归至相对均衡的状态，这时期选择上市的企业，可能在二级市场很难像之前那样获得太高的估值。
然而，新力地产、天保集团的上市，似乎给其它房地产企业增添了不小的信心。
据有关资料显示，新力拟发行约5.29亿股，发售价为3.98港元/股，募集资金约19.64亿港元，最终市值达139.41亿。而规模相比新力小一些的天保集团，首次挂牌开报2.5港元，平价开盘。股价高收2.63港元，低收2.39港元，最终以2.57港元收盘，上涨2.8%。该公司总市值超20亿元。
而这似乎也在表明，对于房地产行业市值评估而言，行业长期的确定性似乎要高于短期行业的周期性。
与房地产发展强关联的要素有哪些？在笔者看来，主要是人口、城镇化。
从城镇化的角度来看，据国家统计局发布的数据，从1978年至2018年，全国总人口增长1.5倍，而城镇人口增长4.8倍。然而，与发达国家，我国城镇化水平还有较大的提升空间。
而国务院发布的《国家人口发展规划(2016~2030年)》中提出，2030年我国的城镇化率目标为70%。而这也意味着房地产行业在未来还有极大的上升空间。
从人口的角度来看，二胎政策的开放对于行业的影响是深刻的。放宽二胎政策以及年轻人结婚需求增多等人口社会学方面的影响也会对未来房地产销售起到推动作用。
从这些维度来看，再参考新力们的经历，房地产企业上市似乎应该能取得一个不错的结果。
然而凡事皆有例外，不能一概论之。
新力地产、天保集团本身自己也有一定的可取之处，在现金流、负债等方面表现稳健，这些基础要素无疑为它们市值加了不少分。对于其它企业而言，要学会自省，把那些最本质的东西做好，不只是为了迎接上市的需要更是面对行业竞争的必然选择。别人的经历终究是别人的，借鉴意义真的不大。（ps：财经向善原创稿件，订阅号ID：hlwdnexs，商务转载合作联系：15638400700，转载保留版权信息违者必究。）
