7月7日，在刚刚宣布出售旗下两宗物业后，潘石屹在即将要卖掉的光华路SOHO2里做了一场演讲。但他的话题与出售无关，只是展望式的谈了谈SOHO中国的未来。
两天前，SOHO中国宣布启动北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO的整售计划，这两个项目此前就已经有诸多买家咨询，当天共有60多位房地产渠道代表出席了项目沟通会。SOHO中国并没有过多阐述选择这两个项目出售的原因，潘石屹也只是用他一贯的表示，低买高卖是做生意永恒不变的规律。
这是SOHO中国自2012年宣布转型——告别开发销售转向自持收租模式之后，近三年来第四次出售自己的项目。
2014年2月，SOHO中国将位于上海的SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股，同年9月，SOHO中国又宣布，将上海凌空SOHO的一部分以30.5亿元售予携程网。去年7月，SOHO中国又将上海世纪广场以32.22亿元售予国华人寿保险。而在12天前，SOHO中国又把上海虹口SOHO以36.73亿元卖给吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者，折合单价为5.1万元/平方米。
这些项目的出售在不同阶段给SOHO中国带来丰足的现金流，这也从某种程度上缓解了转型期的业绩压力。自宣布向自持收租模式转型后，SOHO中国此前几年的营收一直处于连续下滑的状态，直到去年中期，业绩才首次止跌反弹。
而在业绩低潮期选择出售，并以此来换取现金提高收益，这难免让人怀疑SOHO中国的转型是否已进行不下去了。有人甚至认为，潘石屹正在告别曾令自己走向辉煌的地产行业，由于多年没有再拿地，SOHO中国看起来也不再像个地产商。
但潘石屹不这样认为。7月6日，他站在已经准备出售的光华路SOHO2里，大谈SOHO中国的未来。他称当下的时代变化太快，转型是要不断转型，不断适应市场，不断调整自己的产品，不能一劳永逸。而SOHO中国下一步是努力做轻资产，聚焦目前的SOHO3Q产品，售卖项目所得的资金除了股东分红之外，也将大部分用于SOHO3Q的发展。
“现在还告别不了地产商的角色，我们还拥有这样多的项目。我们现在正在建设的还有两个，量都非常大。”潘石屹称，在SOHO中国众多持有物业中，有两个是永远不会销售的，一个是外滩SOHO，因为位置太重要，另一个是望京SOHO，因为太漂亮，他很喜欢，而且出租率高，租金很好，最高的时候与CBD齐平。“所以这两个项目在，我就还是一个开发商嘛”。
但在这带玩笑的表态背后，潘石屹显然也有自己的算盘。在当天的演讲中潘石屹称，经过两年多的经营，他们认为今天的SOHO3Q模式已经成熟，未来不仅会在一线城市开展，也可能会到二三线城市里里去。但他同时强调，SOHO中国不会再做开发，也不会在二三线做整体收购，他们希望的是租用现有市场上空置的房源，靠自己装修来运营。“不可能我把CBD的房子卖了，再到别的地方收破房子”。
这听起来完全就是联合办公的做法。SOHO 3Q是SOHO中国在2015年推出的一款移动办公产品，运用O2O模式，流动人群提供O2O模式的办公场所，所有流程都可以在线上完成。据SOHO中国介绍，这款产品目前已成为北京和上海最大的共享办公空间，截至2016年12月31日，SOHO中国已在北京和上海开设了17个SOHO 3Q中心，平均出租率约85%。
不过，潘石屹并不像其他的联合办公那样，在整理房源阶段尽量收缩成本。他称SOHO3Q不会选择“贴牌”——输出品牌、输出管理的模式，而是要把房源拿过来完全自己做。他认为贴牌或者是输出管理这一类，规模表面上做得很大，可是管理不太好。
这也意味着SOHO3Q可能将面临比其他联合办公更大的成本压力。事实上，中国目前的联合办公产品盈利情况并不乐观，大多数企业在这个行业里并不赚钱。潘石屹并未回避这个问题，他称在他们的测算里，SOHO3Q有两个中心是基本不会赚钱的，但整体的情况还不错，“起码不会亏钱”。
事实上，早在两年前，潘石屹就开始四处推荐他的SOHO 3Q，但将这个新产品提升到集团未来主要战略的高度，这还是第一次。潘石屹称，他希望SOHO3Q能在今天17000个工位的基础上再提高一个数量级。同时他还透露，SOHO3Q会在接下来两个月内迎来一轮融资，未来也不排除拆分上市的可能。
这显然是潘石屹在二十多年地产生涯之后，寻找到的另一条路。他称过去十年中国盖房子的速度太快，二三线城市大量的房子都在过剩。“所以我觉得新项目，起步拿一块地重新建这种事，我们不会做”。
按照SOHO中国官网的统计，去除已经准备出手的光华路SOHO2和凌空SOHO，潘石屹手中还握有21个项目，这些项目不少都在城市核心地段，对于未来会否继续售卖，潘石屹只是表示“走一步看一步吧”。
这可能也是SOHO中国接下来的打发。这家公司在地产行业已经严重掉队，新的业务尚待成熟，只不过对于潘石屹来说，想要完成真正的转型需要更多时间。手中众多的物业可以在合适的时候为公司换来大量的现金流，既能弥补业绩，又能在投资者面前为新业务争取更多时间，潘石屹自己也在回应界面新闻记者时开玩笑说“只要我一宣布卖楼，股价就会上涨”。
2016年SOHO中国完成营业额15.77亿元，租金收入达到了15.11亿元。面对整个中国房地产行业的下半场，从上一个十年打拼过来的潘石屹也在思考改变，他称自己最近都在国外学习、上课，最大的感受是今天的世界变化太快了。
在房地产这条老路上，54岁的潘石屹能带领SOHO中国找回曾经的辉煌吗？
