三十九年前，一个叫“房地产”的行业，叩开了时代的大门。
中国南北各自诞下首家房开公司。
三十九年来，中国房地产格局不断被打破。
最初，像极了“魏蜀吴”三足鼎立，地产江湖中，“京沪粤”房企各领风骚。
万通擎举中国地产旗帜，华远齐名万科，万达是商业地产教父。SOHO中国仅凭一个项目就做上京城老大。
声名鹊起的还有缔造了「中国华尔街」的金融街、叱咤资本场的泛海系……
那时，以京系为代表的北派房企枭雄迭出。
斗转星移，天地频换。如今的江湖，粤系称霸，闽系崛起。
再看皇城根下，华夏不幸福，中弘难复弘。
究竟，星光何黯？
1、孤光自照
一颗星火便可燎原的年代。
1980年以前，北京没有房地产开发公司，所有房屋建设都归「北京市建委统建办公室」负责。
这一年春天，邓老一句“房子可以买卖”，地产行业的大幕总算徐徐拉开。
9月，「北京市城市建设开发总公司」成立，这是北京乃至北方第一家房地产开发企业。在南方，第一家房企「深圳市房地产公司」，也在这一年创办。
地产萌芽之初，南北两派的起跑线并无分别。
掌舵人的来时路，同是孤光自照，经年饮冰。
1980年春天，年近三十的任志强申请退伍。不肯向曾经官至部级的父亲“低头”，回到北京后，任志强给自己找了个活——卖兔皮。
他跑去河北找农民收购兔皮，再跑到广州联系外贸公司，将货出口到国外。左手进右手出，当中间商赚差价。
这一年，26岁的王健林在大连陆军学院当参谋。如果不下海，最多混个将军。
17岁的孙宏斌是武大新生，两只眼睛长得圆溜溜的，甚至有几分姑娘般的水灵。谁能想到，一个水利专业的理工男，会成为一代地产枭雄？
21岁的冯仑即将从西北大学历史系毕业，到中央党校攻读法学研究生。
17岁的潘石屹是学渣，在一所叫兰州培黎学校的中专就读。
18岁的耿建明高中毕业后入伍，在00362部队当基建工程兵，“荣盛”二字，他顶多理解成繁荣昌盛，和地产无关。
王文学只是14岁的霸州小伙，少不更事。作为廊坊三驾马车之一，华夏幸福尚无车马喧。
之后几年，任志强开办小商店，捣鼓食堂、装订厂、印刷厂、模型厂、玩具厂、丝毯厂、汽车修理厂等，三百六十行，行行干一遍。但最令他自傲的是建筑工。
那时中国农科院要盖房，任志强拉着一群退休职工，组了一支“老头”施工队。这段经历成为他踏入地产圈的资本。
1983年，华远在北京西城区政府支持下成立，是一家综合性企业。任志强初中同学的哥哥戴小明是董事总经理，邀他加盟。
一到华远后，任志强就玩了票大的，倒卖80多台录像机，净赚30多万。无意中埋下祸根。
为了录像机生意，他大手笔包下军用飞机运货，从广州到北京，包机费用一万多元。那时机票一张91块。
南来北往，熙熙攘攘。
一个地产大佬和倒爷中间，也许只隔着一段青涩岁月。王石也是倒货发家，把金灿灿的玉米从东北运到香港。
一开始，华远并不做地产，直到1984年春天，政府决定重建西单老商业区，华远承担了基建任务，才由此涉足地产。
当过“包工头”的任志强成为项目负责人，借此入行。
叫人拍案的故事，总是充斥意外、反转，甚至悲情色彩。
西单改造项目还没完成，任志强就因分倒卖录像机的奖金，被以“贪污罪”抓了，出师未捷身先“死”。
在看守所度过14个月零6天后，任志强出狱了。检察院给出“无罪裁定”。
出狱后第二天，戴小明请任志强到燕京饭店吃饭，问他狱中感想，任志强说，“妈妈也有打错儿子的时候，还要跟着共产党走。”
2、初出茅庐
彼时，卢志强辞了潍坊市技术开发中心办公室副主任一职，下海搞教育和培训。不久后创立山东泛海集团公司，进入地产领域。
有人辞官归故里，有人漏夜赶科场。
1986年，王健林选择转业，担任大连市西岗区人民政府办公室主任。两年后，卢志强北上京城，创立中国泛海控股集团，注册资本40亿元。
从下海经商到40亿元注册资本，仅用短短三年，卢志强的“第一桶金”究竟是如何取得的，始终语焉不详。
同年，万达前身大连西岗住宅开发公司成立。和华远一样，由区政府创办。
因为没有用地指标，王健林到市里软磨硬泡，市里丢给他一块棚户区，与市府大楼一街之隔。掏一次大粪，整个社区要臭好几天，其它公司都不愿意接手改造。王健林却当它香饽饽。
但拿到项目后，王健林就犯了难。
不将房子卖到1500元每平，项目赚不到钱，而当时大连房价最高1100元每平。
那时大连盖房都是套用苏联的图纸，只有过道，没有明厅。有规定，县处级以上干部住房才有独立洗手间。
眉头一皱，计上心来。王健林给每套房子设计了明厅和洗手间，又花8万元赞助一部港剧，借助广告让项目在大连家喻户晓。
有了这些创新，王健林大胆将均价提到1600元。旧房还没拆完，1000多套房子已经兜售一空。王健林掘到第一桶金，1000万元。
万达也由此找到做大做强的模式，成为全国第一家进行旧区改造的企业。到1992年，万达销售额20亿，占整个大连房地产市场的25%。
烈火烹油、花团簇锦，此时的孙宏斌同样春风得意。
1988年，26岁的他头顶清华大学硕士光环，昂首挺进中关村。
在联想不到两年的时间，他从普通员工变成主任经理，1990年被破格提拔为联想集团企业发展部经理，主管13家分公司。当时，郭为是总裁办公室主任，杨元庆还只是联想的一名工程师。
这位山西临猗县来的年轻人，初出茅庐，却急着诠释“天下英雄出我辈”。
3、野蛮生长
木秀于林，风必摧之。少有例外。
1990年3月，柳传志在分公司看到一张《联想企业报》，定睛一看，震惊不已。这张报纸不是由他创办的《联想报》，而是孙宏斌自创的企业部报纸。
“企业部的利益高于一切”
报上这行字像钉子，扎了柳传志的心。
卧榻之侧，岂容他人鼾睡？
三个月后，因为挪用公款，孙宏斌锒铛入狱，囹圄一陷就是4年。
这一年，第十一届亚运会在北京举办，大会成立了运动员村服务中心，也就是北辰集团的前身。
九十年代，地产界山林呼啸，野蛮生长。
做赛事服务的能搞开发，跑航运的、办学校的也能盖房子。1992年，北大成立房地产开发部，后来更名为北大资源。1993年，远洋前身「中远房地产开发公司」成立。
总之，那是有钱就能起高楼的年代。
冯仑凭借基层官场积累的人脉，从北京一家信托公司借了500万元，允诺利润平分，年利率25%。
“资本如果有百分之五十的利润，它就会铤而走险；如果有百分之百的利润，它就敢践踏人间一切法律；如果有百分之三百的利润，它就敢犯下任何罪行，甚至被绞死的危险。”马克思早就深谙一切。
手握资本，冯仑和潘石屹、易小迪等开始炒地皮。他们满怀激情到海南，那里是“三不信”女人和不安分男人的天堂。
“女人不信情史，不信婚史，不信家史，男人不甘平凡。海南到处干柴烈火。”
冯仑二入海南并非偶然，他知道激情昭示着生机。
当时流行一句话：东南西北中，发财到广东。国境之南，妖娆地吸引着北方的汉子。
1993年 ，万达走出大连，到广州开发项目，但水土不服。折腾了四年，王健林还是将触角缩了回去。
在商业规则一片混沌的海南淘金潮中，万通六君子初尝了成功的味道。两年赚了3000万。此时他们的平均年龄不过25岁。同龄的王文学才开始崭露头角。
辞去交通局司机一职，王文学在廊坊闹区开火锅店。政府官员常去捧场。王文学的火锅生意越发红火，店面一扩再扩。
后来政府楼堂兴建之风盛行，前来吃饭的政府官员透露，廊坊市府大楼也要翻新。敏锐的王文学赶忙搭船，纵身跃入装修业。
当时国内集资热、房地产热、开发区热引发高层担忧。海南是这场泡沫盛宴的中心。风暴逼身前，万通六君子成功撤退，回京后与任志强不打不相识。
华远手里有地，万通手中有钱。为了买地，潘石屹三番五次造访任志强。
任志强揶揄他：“连七通一平都不知道也敢叫地产商！”
小潘两眼一眯，咧嘴一笑，骂不还口。
终于磨来万通在京的第一个项目——新世界广场。任志强持股5%，开董事会的时候，他瞪着眼睛挑毛病，指着鼻子教训冯仑和小潘。
后来“新世界广场”一炮而红，冯仑、潘石屹从此名扬江湖。
整体而言，80年代到90年代后期，北京房地产市场是国有企业的天下。华远、城开、天鸿、中房、北辰、住总、城建等分食蛋糕。作为行业老大，到2001年，万科也才拿下京城三个项目。
1993年股份化改造，1996年赴港上市，成为内地第一家在香港上市的地产公司，几年之内，从1500万注册资本增长到近30亿净资产，80多亿总资产。此时的华远风光占尽，所到之处灯火失色。
管不住嘴的任志强，打这起时不时擦枪走火。
98房改那年，在第三届中国房地产论坛上，任志强忘情解读23号文件：“把住房推向市场化的同时，应该同步建立住房保障体系，社会保障不是让民众去拥有住房财产，而是用租赁方式保障最基本的居住权利。”
台上坐着的一排干部当场黑脸，其中一位如今官至国级。
有干部给他发短信，批评他：“没了张屠夫，得吃带黑毛猪了吗？”意思是，没了你中国这事还不办了吗？
4、环京风云
环京则是民间的武林。
出狱后的孙宏斌跑到天津干中介，柳传志借他50万创办顺驰。
本该反目成仇的两个男人，在饭桌上推杯换盏。
不仅掏钱，柳传志还为孙宏斌联系银行，做他首个项目的合作伙伴，以联想的无形资产帮他圈地、融资。
“如果想不开，我出来以后拎着把刀子就把柳传志给宰了，但是你拎着刀子，谁也不敢跟你打交道了，你这一辈子就永远没戏了。”
铁窗四年，孙宏斌柔和了许多。
1995年初，在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下，孙宏斌成立天津中科联想房地产开发有限公司，后更名顺驰。
彼时从拿地到开发，多数房企要耗时18个月。开发第一个项目“香榭里”小区，孙宏斌只用了7个月。
孙式速度让人瞠目结舌。
1998年福利分房终结，孙宏斌看准时机，一举拿下14万平的名都项目，声震津门。2000年8月，拿下万科与泰达都不敢碰的梅江地块，开发出蓝水项目。不久又拿下面积170万平的“超级大盘”太阳城。
从1998年到2002年，顺驰天津开发了近30个项目，荣升津门老大。
位处天津与北京之间的廊坊，王文学拿到了“华夏帝国”的第一块拼图。
1998年6月，得知廊坊市委党校有一块要开发，近水楼台的王文学拿下项目。7月，华夏房地产开发有限公司成立，王文学盖起人生第一个楼盘——华夏花园，5栋红白相间的小楼。
从开火锅店到搞装修，再到做开发，王文学的跨界人生，全凭“懂事”二字。
1997年金融危机爆发，全国财政收紧，严禁信贷资金用于修建楼堂馆所，地方债也被限制。承接了政府项目的王文学顿时揭不开锅，债主频频上门。
“懂事”的他当着廊坊市政府领导的面，撕毁了装修合同，声明不讨要政府欠款，欠下的债他自己用火锅店挣的钱还。
就这样，王文学一笔勾销了500万，为自己攒足人品。
做第一个项目时，一身火锅味的王文学跑到北京，参加房地产论坛，听一帮前辈指点江山。在那次会议上，他认识了男神王石。
一口一个“王老师”唤着，王文学双手合十，虚心求教。王石一开心，让万科团队前去指导。
同在廊坊的耿建明也伸脚踏入地产，开发的第一个项目在老家南京六合，名为方舟花园。
到1999年，耿建明在廊坊建筑业已经浸淫13载，他坚信京津冀腹地位置显赫，廊坊房地产会迎来春天。
大连的王健林，担心“超速”会出人命。
1994年10月21日，王健林第一次去韩国，到首尔的当天，汉江大桥坍塌，10多辆汽车坠入20米下的江中。第二年，王健林又去韩国，在他去的前一天，三丰百货倒塌。
5层百货大楼在20秒内趴倒，层层塌陷进地下4层内，造成502人死亡，937人受伤。
王健林目睹了三丰百货的的董事长被抓，被迫捐出全部资产谢罪。
“韩国经济在起飞之初忽视了质量，若干年后，中国会不会重蹈覆辙？”一个问号打在老王心上。
担心人财两空，王健林回国后赶忙整顿，敦促万达消灭合格工程，保证全优工程，在1996年率先提出“三项承诺”。
一是保证房子不渗不漏，发现渗漏赔款3万元；二是售房面积不短缺，缺一平赔偿三平的钱；三是买房60天内无理由退房。
混沌之中辟出一道光，万达借此名震全国。
5、风头正劲
回到北京后，万通蒸蒸日上，1996年时总资产已达70亿元。
但一山难容二虎，何况豺狼虎豹六头。
王启富、潘石屹、易小迪、刘军两年内相继离去。2003年时，王功权也最终出走，留下冯仑独掌万通。
潘石屹成立SOHO中国，易小迪创建阳光100，两人继续操持老本行；王启富成为“海帝地板”总裁；刘军重归农业高科技投资；王功权转做投行，在他50岁那年，一“奔”成名天下知。
“各位亲友，各位同事，我放弃一切，和王琴私奔了……”
2011年5月16日深夜，王功权在微博上高调发布私奔宣言，一时间全民吃瓜围观。
“总是春心对风语，最恨人间累功名。谁见金银成山传万代？千古只贵一片情！”清唱完自己创作的《私奔之歌》，王功权踏上赴美航班。
机舱内一个声音回荡着，愿得一人心，白首不相离。
若问潘石屹，世间情为何物？
争渡、争渡，不如卖房幸福。
单飞后的潘石屹，从美国人那学来一套理念——“小型办公，居家办公”，在建国门外盖起SOHO现代城。
现代城样板房出来后，小潘热情邀请老任参观，希望大炮美言几句。
任志强回到家后提笔写了一份万言书，指出样板房中的设计缺陷。任志强的秘书把信传真给小潘，顺便给一同参观的记者传了一份。
第二天负面新闻满天飞。
潘石屹很擅长利用舆论，迅速回信，称创新是需要勇气的。
不但逐一回应质疑，还大谈地产创新。一时间地产界、建筑界、学术界以及媒体围观讨论，潘石屹不仅省掉了大笔公关费，更让项目名声大噪。
潘石屹兴奋得眉开小眼笑，每一根头发都有跳动的欢畅。
1999年到2000年，连续两年，现代城斩获北京单体项目销冠，总销售额约40亿。
正如任志强所说，“小潘卖东西很厉害，他是天生的二道贩子。”
当时还没全国销售排行榜一说，不然潘石屹轻松进十强。年报表显示，万科1999年的销售额也才28.72亿。而任志强治下的华远，2000年销售破纪录达48亿，鲜有房企能望其项背。江湖人称“南有万科，北有华远”。
这一年，万达转入商业地产。王文学进京未果，在高人指点下挥师产业地产。两年后，华夏幸福第一个产业项目“固安工业园”落地，后来在全国复制粘贴。
2003年，房地产行业首次评选百强企业。万科位居榜首，天鸿高居第二，北京城开、顺天通、北京城建分列十强。十席占四，皇城根下星光大亮。
时值华远成立20周年，任志强想把庆典放在天安门城楼，但申请未被批准。
那时的北派房企风头正劲，泛海退「金地」，力压「新世界」，顺驰差点掀翻万科的战马。
2002年，湖北省计划打造“武汉经济圈”，王家墩的武汉CBD项目被列为10个重点项目之一，诸多房企觊觎这块肥肉。香港大鳄新世界、国字号金地都无功而返，泛海却成功入局。
2003年，在中城房网的论坛上，孙宏斌语出惊人。面对已奠定江湖地位的王石，孙宏斌说，顺驰想做全国第一，也就是超过在座的诸位，包括王总。
接下去孙宏斌兵发九州，四处制造地王。
12月底，北京首次拍卖大宗国有土地——大兴区黄兴村卫星城北区一号地。顺驰击败华润、富力等9家房企，以高出起拍价一倍多，总价9.05亿元拿下这块地。孙宏斌的豪气让北京地产界惊讶，顺驰在当时只是一家二流的区域性房企。离开天津的2002年，规模不过10亿。
随后，孙宏斌一路南下，大举收割石家庄、南京、上海、苏州等地多个地王。孙式旋风刮过，波澜迭起。
一年间，顺驰百亿狂扫土地千万平，2003年销售额达45亿，与万科的差距，由30亿缩小到18亿。
外界开始相信，孙宏斌对王石的挑战不是痴人说梦。
2005年，武汉的顺驰泊林打出“百亿顺驰”的广告，孙宏斌对外宣称2004年卖了120亿，事实上是92亿，和卖了91.6亿万科，也算难分伯仲。
不过，没能熬过调控，顺驰最终卖身路劲。孙宏斌的一哥梦，还要仰仗后续登场的融创。
决定做商业地产后，王健林的第一个想法是“傍大款”，游说沃尔玛在长春合作第一个万达广场。
沃尔玛不屑理会王健林，当时主管发展的副总裁听完王健林的想法，只是轻蔑一笑。王健林又跑去找沃尔玛亚太地区首席执行官，软磨硬泡了半年，拿到和沃尔玛的协议后，老王转身忽悠其它“大牌”。
三十年河东，三十年河西，发展到今天，万达已经成为商业地产航母，2012年时战略合作商家超过5000家，跨国企业超300个。截止2018年年底，万达广场开业285座。
从「客大欺店」到「店大欺客」，风水流转用不到30年。
中国地产，一切皆有可能。
6、岁月催人
2008年12月9日，在许家印四处找钱，万科降价甩卖，房企纷纷收紧钱袋之时，孙宏斌掏出20亿，轻松拿下北京海淀区西北旺新村“地王”项目。
外界以为孙宏斌该“三振出局”了，他抖抖身上的泥土，又爬了起来。
与此同时，北派房企中的国家队鱼贯崛起。
2004年，中化集团开辟地产业务，金茂前身方兴地产成立。
2005年，天鸿和北京城开重组，首开挂牌成立。
2007年，中国中铁和中国铁建分别成立地产公司。香港回归10周年之际，中央鼓励内地企业境外上市，远洋顺利登陆港交所主板，进入国际资本市场。
2010年，在一片讨伐声中，上层表示要稳房价。
然而，两会结束后的第一天，北京就轰出三块地王，全部“央企制造”，啪啪打脸。
中国兵器装备集团、中国烟草总公司等非主营地产的央企杀红了眼，在土拍市场拼刺刀。
央企国企频造“地王”再惹口诛笔伐。民愤涛涛，上层勒令78家不以地产为主业的央企整改退出。
其实，这时的北京，不再是京系的温柔乡，TOP20的房企们跨马入京来。
2013年，融创在北京狂销120亿，力压首开、远洋、北京城建、金隅、K2等本土房企。除了融创，万科、龙湖、中海也挤入北京房地产销售榜前十。
过江龙翻江倒海，地头蛇却没有弹药还击。
从2013年开始，北京供地屡屡爽约。2013年，计划供地1650公顷，实际推出912公顷，2016年计划1200公顷，实际仅有358公顷。
两难之下，地头蛇只好蛰伏，或是出走。
于是，房价上涨最快的长三角成了狩猎场。
2013年上半年，成立刚满5年的K2（现更名石榴），斥资46亿拿地，以“黑马”形象高调入沪；
两年时间，葛洲坝在上海拿下四幅地块；
2014年，金融街接过潘石屹两个项目，成功登沪。首创紧随其后，拿下嘉定一住宅用地；
2015年，金融街再次发力，击败华润、龙湖， 88亿斩落上海火车站北广场地块；
2017年4月19日，远洋拿下吴江一宗地块，标志着第11个京派房企正式进军苏州。
最近五年，京系房企终于开启全国化布局，撕去“稳重”标签后，拔腿就追。
2018年，金茂、首开、荣盛、远洋成为千亿新贵。大起大落的孙宏斌拼下4600亿，和他梦寐挑于马下的万科，只隔着一个恒大。
有人绝地反击，也有人末路狂飙。
曾经的“北京像素”，京城里无人不晓，如今的王永红江郎财尽。中弘成为首家因股价连续低于面值被强制终止上市的公司。
半年时间，平安180亿输血，求钱若渴的华夏难言幸福。
资金缺口超300亿的泛海，终于出售核心地产项目，从融创钱庄支取150亿。
江湖之中，可怕的并非刀光剑影，而是岁月催人。
任志强和冯仑退去后，华远和万通已经沦为十八线房企。
“二道贩子”潘石屹无力恋战，领完全国第一张5G卡，又隐入微博。
去地产化的万达，高光时刻被定格在2015年，1512.6.亿元，全国第四。卖掉酒店，卖掉文旅项目，卖掉37家万达百货，王健林在寒冬中不断去脂增肌。
一个时代造就一代人，还是一代人造就一个时代？
说不清，道不明。
尘世如潮人如水，只叹江湖几人回。
作者: 内幕君 链接：https://www.pintu360.com/a62859.html?s=8&o=0
