据媒体早前向业内人士发放的问卷调查显示，作为×××新物种，长租公寓以21.68%的比例跃居信心榜单第一位。
形成这种信心的一个依靠，则是同样作为金融新物种的住房租赁金融的蓬勃兴起。
如就在近期，工商银行北京分行即宣布，将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品。其中，为租赁住房建设主体推出的“租赁住房开发贷款”，融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年；为个人承租者推出的“个人租赁住房贷款”，融资金额可达100万元、期限可达10年；而中国建设银行则早在去年底，就开始与地×××府合作，推出“CCB建融家园”长租社区，并发布个人住房租赁贷款产品“按居贷”。此外，还有中信银行、中国银行等多家银行宣布了类似的房屋租赁金融产品计划。
然后，住房租赁金融这个看上去很美的新物种，却依然有许多难以克服的风险，尤其是在消费者痛点上，几乎只挠到了一个……
过“专”的痛点：长期、租金、不涨
要成为一个风口，需要有强大的可扩散性，尤其是能够突破北上广一线城市链。
2018年1月16日，链家旗下的长租公寓品牌——自如获得40亿人民币A轮融资。这是中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。
其发展速度不可谓不快。
自如成立于2011年5月，最早是链家旗下的资产管理业务“链家自如”，在2016年正式开始独立运营。截至2017年底，自如已进入了9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万租客，管理资产价值超过6000亿元。本次融资完成后，自如计划继续深耕北京、上海、深圳三城的同时，开拓新进入城市，包括杭州、南京、广州、武汉，成都、天津。
其在长租领域的最大亮点就是可以贷款。
其为租客提供两种租金分期服务：一种是与京东金融合作的“自如白条”，租客首次付款只需交押金+首期房租+服务费，之后每月支付当期房租+服务费+分期手续费；另一种是与中国对外经济贸易信托有限公司合作的自如分期，由租客向其申请租赁贷款，外贸信托公司一次性把租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款。
简言之，即租客可以按照购房的方式进行分期付款。而最大的利好则是，在长期租房的状态下，可以通过契约的方式保持房租价格的稳定。
毕竟，在中国的房屋租赁市场上，租金一年一涨几乎成为了业界的潜规则。而与之相伴的则是按季租房状态下，以及国人在契约精神上的缺失，大多数长租状态只能稳定在“1年”的范围内，无法真正形成长租状态。
自如联合《好奇心日报》发起《城市青年好生活安家调研》显示，相比于80一代“无论如何一定要买房”的观念，43%的“租一代”表示可以接受一辈子租房。
这种渴求稳定性的心里刚需，构成了长租公寓的崛起，也一定程度上让部分消费者意图通过租赁金融的方式，来形成契约。
无论是银行作为“二房东”、还是长租公寓，都会更加尊重契约的约束。至于通过租赁金融，达成一定的房屋租金减少和个人资金压力降低，反倒退居其次。
这一状态，其实让住房租赁金融从诞生初期，整体吸引力都变成了一个倒置状态——重租赁而轻金融。
过“浅”的战略纵深：北上广城市链成了枷锁
各路金融机构都在进军住房租赁金融。2017年年底，中信银行、建设银行等银行纷纷推出住房租赁贷款产品，对符合条件、有长租需求的个人发放，用于一次性支付租金等租房相关费用。此外，支付宝、京东金融也进入租房领域，通过“在线支付+信用租房+消费金融”打造租房平台。元宝e家、平安好房等消费金融平台也介入其中。
仅以建行为例，截至今年3月，建行就住房租赁业务已经与全国300多个地级城市政府签约，其中200个城市租赁服务已经上线，16个城市住房租赁业务已经开始运营。
看似这样的布局，建行成为首家进军住房租赁市场的国有大型银行，已在不到半年的时间内，即完成了全国一盘棋的大布局。然而实际情况却只是看上去很美。
庞大的进军者却把战略纵深放在了有限的北上广等一线城市以及热点二线城市。
理由同样简单，上述90后租房者的刚需，尽管普遍存在，但在二三线城市却可得到较为简洁的释放，无须借助住房租赁金融的杠杆力量。
按照业内观点，刚毕业大学生或收入水平较低的租住者是个人租房金融产品的有效受众之一。按照惯例，租客租房一般要“押一付三”，一次性支付一笔较大数额的资金，对于上述人群而言，通过租房贷将每月支付的资金进行平滑，则可以缓解这种压力。
然而，这种理想模型的有效形态往往在房源紧张的一线城市能够得到较好的表现。如链家地产2017年发布的《深圳租赁》白皮书显示，该市2000万人口中，80%的人租房居住；全市1040万套住房中，70%的房子在出租。
在二三线城市，房源的选择性相对较多，加上地段上的要求不再强烈，以及房价和租金不高，大多数租住者还不至于要向银行求助，使得这种模型，很难形成“复制粘贴”的扩散效果。
结果很明显，对于加入到住房租赁金融大军的企业和平台来说，过浅的战略纵深将在短期内形成堰塞湖：
仅以广州为例，据广州中原研究发展部调研，到2018年一季度，广州已有约70多家规模不一的长租公寓，提供单身公寓约20000套左右。
而另据资料显示，截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个，管理房间数量超过200万间。且不算进入其中的金融机构和名目各异的租房类融资产品。
这种风口下的快速膨胀状态，和早前的各种金融风口如区块链、P2P等相似，但较之后者能够无问西东的在全国扩散的形态，住房租赁金融的大部队拥挤在狭小区域中厮杀，将很快完成从蓝海到红海的过渡。
过“少”的场景金融：除了长租还能做啥
据中国指数研究院估算，到2030年我国租赁人口将达2.7亿，市场规模将达4.2万亿元，是目前的4倍以上。
需求上解决长租稳定性和缓解资金压力，则是整个住房租赁金融目前的主要突破焦点。然而，消费者的需求显然不止于此。
场景化金融，成为了一些进军者的选择。
如建行，其CCB建融家园就计划当具备一定用户基数后，接入其他业务，比如家电、家具和装修服务，家政服务，以及以服务租户为主的电商服务等。例如租户租到房子后，还需要更好的家具、家电，可以同时在CCB建融家园APP下单，租户入住时相应的家电、家具已经配置齐全。
但对于租户来说，这样的个性化需求场景，还颇为长远，同时也过于高端。
在更多的普罗大众租户来说，意义不大。近期一项调查统计显示，超七成网友认为长租公寓租金太高，让人望而却步，如果月租金2000元以下则可以接受。
同时，对于房东来说，租赁金融的场景开发难度也同样艰巨。
对于集中房源来说，尽管企业可以通过包租、独立开发、收购或者与持有物业方合作的方式取得整栋物业，然后通过标准化的装修与改造对外整体出租。
但是，真正将场景扩展到，房屋内部装修、家具质量和物业管理等增值服务，以及社区环境与交通配套条件时，往往会心有余而力不足。
这并不是一个简单的统一装修、个性化装饰、配套设施可以解决的。
垂直细分式的场景，亦出现在住房租赁金融领域。
如2017年11月3日，国内首单住房租赁类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”成功发行，募集金额2.7亿元，其打出的募集口号，即为解决城市青年人才居住问题。
而年初，中国银行则同时与八家上海地方国企签订租赁住房(暨人才公寓)金融服务战略合作协议，开启首单面向引进人才的住房租赁综合服务。
但这样针对人才引进来开发租赁金融的租赁场景，以期垂直细分，未必能够有效地达成场景体验，毕竟殷鉴不远。
早前，一度崛起的以吸纳创业者为特色的创业公寓，其最终归于沉寂，恰恰就在于个性有余、场景不足，一旦无法真正帮助入住者创业，就会神话破灭。
与之类似的，还有提供各种金融扶持、创业服务的孵化基地。
“北京租房不发愁，未来三五年不涨房租不划算；更不想把房子交给机构，弄个统一装修什么的就麻烦了。”北京市两高律师事务所律师姜宝的话语里，已经透露出了个人特征的房东，对于住房租赁金融在租金、装修等场景上拓展的抵触情绪。
同时，在租赁市场占据主导地位的恰恰是个人出租房源，且其房源类型多样，有商品房、保障房、老式公房、农村自建房、回迁房、小产权房等。据统计，商品房占比仅有40%，其他的租赁房源普遍存在配套设施不足，房屋设计不符合居住需求，房源品质不佳。
繁杂多样的此类房源，如何通过住房租赁金融来达成更快触及目标用户，并达成除信贷外，和过去中介机构不一样的服务体验，显然亦没有实现破题。
过“长”的回报期：“接盘侠”并不好当
住房租赁金融中，最热心的其实是房企（长租公寓）和金融机构。
尤其是房企，其可以通过发行住房租赁专项债券融资，亦可以通过银行、互联网金融平台提供给租客的租房贷款，来增强了租户付租能力和签订长租约意向，其核心目的，都在于提前回款。
苏宁金融研究院高级研究员薛洪言就指出：由于国内租售比处于高位，长租公寓行业将持续面临盈利难题。
事实亦是如此，×××城市所5月发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》显示，一线城市中上海的租售比为644，深圳为627，广州为600，北京为594。而在国际上，租售比一般处于200~300之间。
《中国青年报》则拿厦门做了一次算数：数据显示，今年1月厦门房价与租金比值为1100。这意味着如果房价与租金保持不变，需要91.7年才能通过租金回本。
同时，克而瑞研究中心调研了行业多家长租公寓企业后，发现目前行业平均利润水平仅仅在2%－4%，现金流回正周期至少需要6年以上。
低迷的利润和回本压力，本身是长期房地产畸形发展和过度开发的结果，而当下住房租赁金融的出现，在某种程度上扮演的是房地产泡沫的新接盘侠。
无论是长租公寓的资产证券化模式，还是金融机构直接参与到租赁金融和运营，都有为房企回笼资金的意味，而亦可能形成新一轮的褥羊毛。
中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚就认为，当前整个社会资金趋紧，成本相对较高，尤其是租赁贷款所需资金的期限长则10年，资金成本会更高。
破解的方式在于开源，而不只能单一依靠租金来实现回报。
中国银行业协会首席经济学家巴曙松在近期一次演讲中提及他所做的调研数据：目前各大城市租金回报率确实不高，基本在3%以下，比如，上海为1.33%，深圳为1.34%。
亚豪机构市场总监郭毅就认为：“未来随着金融产品的衍生，回报方式可能会更多、利润空间可能会更大，这些一方面取决于金融市场的支持，另一方面还要看开发商、经营机构是否能实现租赁业务链条上更多元化业务的提供和更丰富的利润的产生方式，从服务环节弥补租金方面收益的不足，而二者叠加的利润可能会有超乎预期的想象空间。”
然而，目前，这种金融产品的衍生并没有成型，更多的时候还只是概念性的全国平铺市场而已，这也将极大的让租赁金融的风险变大。
与此同时，许多风控漏洞也需要第一时间进行有效封堵。如中原地产首席分析师张大伟在接受《时代周报》采访时就尖锐的指出：“过去房租涨幅远远低于房价涨幅，原因是没法用杠杆，如果租房都要贷款，都有杠杆，那么未来租金很可能会出现大涨。”必然会增加投机者利用漏洞的概率。
或许，过热的风口，还需要有一个短时降温的过程会更好。
正如中国工商银行董事长易会满在3月的中国发展高层论坛上所言：在防范金融风险方面，金融与房地产的关系十分重大。如果分析近百年来的金融危机，绝大多数都是跟房地产有关。中国房地产健康发展也是防控风险的一个重点。目前房地产要妥善处理好三个问题：控泡沫、去库存、降杠杆。如果这三个问题能够平稳处理好，中国的金融和房地产才能健康持续地发展。
刊载于《金融博览》2018年6月刊
